월급쟁이부자들-재테크기초반 #3-5 내가 살 집 안전하고 저렴하게 구하는 법

 

2024.11.25 - [헬리'Daily/마음이 풍족해지는 재테크] - 월급쟁이부자들-재테크기초반 #3-4 부동산 투자, 매수부터 매도까지 전체 프로세스 (비밀)

 

우리가 지금 살고있는 집에서 돈이 줄줄 세는 것을 막아 줄 예정

- 예산을 확인한다 : 내가 얼마정도 갖고있는지 확인을 한다. 

- 후보지 선정 : 손품 -> 인터넷으로 확인 함 (집에서)

- 부동산에 간다 : 발품 

- 주변을 둘러봄 : 환경파악 (3주차 과제) 

- 반복한다 : 한번 가서 끝이아니라, 계속적으로 감 

- 계약한다 

 

 

 

<내가 살 집 안전하고 저렴하게 잘 구하는 법 :: 예산 확인 예시>

1) 네이버 -> 금융감독원 홈페이지 접속 (월세는 이거 할 필요 없음-> 전세를 이자를 구하는 법을 알아야 하기 때) 

4분 30초

2)  전월 평균 금리 확인 : 지금 전세 대출 금리 평균적으로 얼마인지 확인할 수 있음 

** 이때, 월평균 상환액은 볼필요 없음. 왜? :: 원금균등상환 ->  저건 만기일시 상환일이 아니기 때문

전세 대출은 만기일시 상환임.  만약 내가 3억을 빌리면, 만기 때 3억을 갚으면서 월 마다 이자를 내면 됨

 

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3) 전세자금 대출 이자 계산기 -> 기간 및 대출 금리 입력 -> 만기일시 상환으로 세팅

(5분 40초)

**대출 금액 지금 입력하는 것이 아님.

(중요)월 상환금액이 월 저축액의 50% 이하가 되도록 임의로 조정을 하는데, 너나위님이 소득의 10%이하가 되도록 하라고 말씀하셨음 (타이트하게) 

해당 예시는 월 저축액이 200만원이었으니, 월 저축액의 50%는 100만원임. 하지만 너나위님은 더 타이트하게 한것이라, 소득이 500만원인 예시에서 10% 이하인 월 50만원 이하가 되도록 찾아야 한다. 

그래서 지금 찾는것이 오른쪽 사진임 :: 대출기간 및 대출금리를 미리 치고, 대출금액을 하나하나 쳐서 보는 것임.

예시에서는 1억 6천을 입력했을 때, 비로소 매월 50만원의 이자가 구해 진 것을 확인할 수 있었다. 

 

(6분50초)

추가적으로 1.6억 * 1.25  = 2억 :: 전세보증금 2억 집 가능 (예산 후보로 들어올 수 있음)

왜? : 전세보증대출 최대한도는 보증금의 80%이기 때문

설명) 

x * 80% = 1.6억일 때, 1.6억 나누기 80% 하면 2억이 되는것  -> 80% = 1.25 가 되기 때문에 1.25를 곱함. 

그래서 2억인 집을 구하면, 전세 대출이 최대 80%가 나오기 때문에 1.6억을 받을 수 있

 

 

 

- 기금대출 : 무주택자에게 유리 : 금리가 낮음

- NoN기금대출 : 시중 은행 상품

 

 

기금대출 : 조건이 많고 타이트 함

헤당 조건에 해당되는 사람은 무조건 기금대출이 더 좋음 -> 금리가 반으로 줄어들기 때문

 

평균적인 금리로 진행됨 -> 약 3.8% 정도

 

 

 

<2. 내가 살 집 안전하고 저렴하게 잘 구하는 법 :: 후보지 선정>

- 걸어다니는것이 가장 편하기 때문(너무 비쌈 ) -> 대중교통으로 접근이 수월한 곳

(10분) *** 주의 : 세입자 신분에서 나중에 이사를 갈 때, 전세보증금을 받아야하는데, 해당 부분에서 대중교통 수월하지 않으면 어려울 수도 있음 : 

ex)직장 : 남양주(서울 외곽) 역세권도 아닌 산꼭데기 / 집 : 바로 옆 -> 대부분 옆에 살려고 할텐데, 그러면 안됨 (만기되어서 나갈 때 새로운 세입자가 정해져야하는데, 안정해질 확률이 높음) 

임대인 입장에서 새로운 세입자 구하는 여부 상관없이 전세금을 돌려줘야하는게 맞는데 (대출을 받아서까지)  그러나, 안그러는 임대인도 많음. (전세 만기가 12월 31일인데, 새로운 세입자가 구해질때까지 안주는 사람도 있을수도 있음) 

-> 그래서 직장에서 너무 가까워도 대중교통이 수월하지 않아서 사람이 많이 다니지 않는곳이면 비추다. 

 

내가 다니는 직장이 사람들이 모이는 지역이 아니면 최대한 그 지역에서 대중교통으로 이동할 수 있는 쪽으로 선택하는게 좋음 

 

 

 

- 네이버 부동산 -> 아파트/오피스텔 세팅을 함 

- 분양권은 당장 살 것이 아니니깐 제외하고, 재건축 오피스텔 선

- 전세는 2억까지 예상을 하지만, 그래도 2억 5천까지는 생각해 보는 것임 (조금 더 여유있게) -> 되게 마음에 드는 집이 생기는 경우, 깎아볼 수도 있기 때문

 

- 공급면적 3.3을 나누면 평을 구할 수 있음

그리고 나서 대중교통 혹은 직장에서 거리를 확인 함 

예시 ) 집을 이미 신림역에 찾았다고 하는 경우 -> 강남역과의 거리를 봄 

 

이런식으로 다양한 후보지를 '손품'으로 파악해 놓는 것임

 

 

 

<3. 내가 살 집 안전하고 저렴하게 잘 구하는 법 :: 부동산 방문>

그 다음에 부동산에 가는 것임

마음에 드는 집 정보를 누르면 중개사 정보(이름,전화번호) 가 뜨는데 연락을 한다. 

 

 

- 직접 가면 사진으로 봤던 집이 아니게 됨 

 

** 중요) 마음에 들어도 바로 계약하지 말고, 같은 방식으로 다른 부동산에서 매물을 더 본다. 

-> 처음 두곳을 본 것 중에서 마음에 드는 곳이 있더라도, 바로 계약 ㄴㄴ

하나의 부동산에서 약3시간정도 예약을 하라. 마침, 9시-1 2시-5시 18-21시 이렇게 나누면 하루에 3개의 부동산에서 10개정도 의 매물을 볼 수 있음

 

 

 

<4. 내가 살 집 안전하고 저렴하게 잘 구하는 법 :: 주변 환경 파악->발품>

- 집에서 직장까지 직접 걸어서 이동을 해본다. 

- 안전한것을 위해 낮에뿐만이 아니라, 밤에도 가봐야 함.

- 이동이 쉬운지 : 언덕이 처음에는 별거 아닌 거 같음..

 

예시1) 크린토피아 주변

ex) 김밥천국, 다이소, 크린토피아 etc (실생활에 필요한) 

 

반면에, 

 

그리고, 해당 과정을 반복을 하고 계약을 한다. 

 

 

 

<5. 내가 살 집 안전하고 저렴하게 잘 구하는 법 :: 계약>

- 1) 등기부등본 

- 2) '갑구'에 내용이 없는 집을 계약 대상 -> 갑구 : 소유권에 대한 내용 = 집주인에 관련된 내용

- 3) 꼭 평일 오전에 진행하고, 주민센터에 바로 전입신고 & 확정일자 받기!!!

 

 

(21분)

등기부 등본 예시

-  기본정보 :부동산의 인적사항

-  이 때,소유권->  '갑구'  -> '가' 로 시작하거나, '압'으로 시작하는게 있으면, 진행하지 마라! (가압류, 압류 등) 

- '을구' 소유권 이외의 사항이 표기됨 -> 근저당 설정 : 

-> 근저당 : 집주인이 주택담보대출을 받고 이 집을 샀다...! 

-> 근저당이 있는 집이 이상한가? -> 대부분 평범하게 산 것임 

 

(24분)

** 이하 여백 이라는 문구를 반드시 확인 해야함 :: -> 이 페이지가 마지막 장이라는 것을 무조건 확인을 해야 함

ex)등기부 등본을 3장 줬는데, 마지막 단계에 '이하 여백'이 없다? -> 다음내용 다음장에도 있다는건데, 일부러 안보여줬거나 실수 있을수도 있음. 

열람일시도 확인 함 (그 날짜의 일주일 내에 인쇄한 것 ) 

 

 

 

<6. 내가 살 집 안전하고 저렴하게 잘 구하는 법 :: 계약>

- 인터넷 등기소에서 발급이 가능하나, 그냥 부동산 사장님께 요청하는게 좋음 

 

 

(25분 20초) -> 다시보기 

- 채권최고액 : 대출 실행 시, 채무자의 이자 연체를 감안하여 대출 원금보다 큰 금액으로 설정 (ex 대출을 4억 받았을 때, 채권 최고액은 대출금 아니라,  각각 금융권에 따라서, 채권ㄱ 

- 설정 비율 :1금융권 :120%(4.8억), 2 금융권 : 130%(5.2억) -> 연체할수도있으니까 

 

선순위 : 먼저 등기에 쓰여졌다는 것 

전입신고를 하더라도, 선순위 밑으로 들어감 

전입은 주민센터에서 확인할 수 있음