월급쟁이부자들-재테크기초반 #3-1 필수 부동산 투자 상식과 기본 용어, 세금 알아보기

2강 3강을 보고, 나는 주식으로 굴릴것인지, 부동산으로 자산을 굴릴 것인지 정하게 될 것임!

나는 어떤것을 고르게 될 것인가..!!

 

일단 권유디님이 강의 시작전에 친동생한테 알려주는 마음으로 강의를 해주신다고 한다 (두근두근)

 

 

 

체크리스트

1. 나는 부동산 문열기가 무섭다

2. 나는 부동산에 안가봤다

3. 나는 부동산에 혼자 안가봤따

4. 내가 살고있는 집의 가격을 모른다

5. 내가 지금 모은 돈으로 부동산 투자를 생각조차 못해봤다

6. 나는 부동산 강의가 오늘이 처음이다 

 

 

오늘 강의를 들으면.. 여기 체크된 것들이 다 없어질 것이라고 하는데..!

저는 1번부터 6번까지 모두 체크네요 ^_^

 

 

 

 

<사람들의 고민>

- 빨리 돈 벌고 싶어함

- 돈 벌려면 투자해야 하는 것은 알겠으나, 잃을까봐 무서움

- 부동산 투자는 돈 많은 사람들만 하는 거 아니에요?

- 부동산 투자 하면 세금 많이 내는 거 아니에요? --> 부동산 투자자로서 가장큰 허들이나, 강의 내에서 알려주실 예정

- 내가 할 수 있을까요?

 

 

 

 

이번 강의를 듣게 된다면 

19분

1. 부동산 가격에 영향을 미치는 요소가 다양한데, 가장 핵심은  '가치에 비해 가격이 싼곳을 찾는 것' 이다.

2. 모든 방법에는 순서와 방법이 있다.  맛있는 고기를 고르고 굽고 세팅하는하는 도중에 방법도 중요한데, 강의 내에서 순서와 방법을 알려주는대로 똑같이 구현하면 된다 

3. 부동산 투자자가 되면 전,월세로 가게 될텐데 최고의 집을 찾는 방법을 알려주실 예정!

 

 

 

 

 

 <생존용어>

- 실거래가 : 실제로 거래 완료된 가격

- 호가 : 집을 파는 사람이 거래를 요청한 가격 - ex)여기 집 원래 3억짜리 집인데, 호가 2억8천이다. -> 가격이 떨어지고있는데, 급하다고 하는게 웃기다고 생각하게 되는 경지까지 오게 됨  

- 전입신고 : 이사 왔다는 사실을 주민센터에 신고하는 것

- 확정일자 : 언제부터 살기 시작하는지 주민센터에 신고하는 것

- 등기부등본 : 부동산의 등본 (부동산이름 뭔지, 언제 만들어졌는지, 이 전에 팔린금액들 etc) 

- 전용면적 : 거주자가 전용으로 사는 면적(방, 거실 주방 등) : 실제로 발을 딛고 사는 공간 (**이 공간이 더 중요함) ex)전용59 :공용으로는 86임.  공용에서 3.3을 나누면 24-25평이 전용임. 전용 84: 32-34평 이구나! 하면됨

- 공용면적 : 거주자가 공용으로 사는 면적(계단, 복도 등)

 

 

 

<투자용어>

- 매매 : 부동산을 팔고 사는 일

- 경매 : 집주인이 빚을 갚지 못해(은행이나 개인에게) 법원이 집을 강제로 팔아 갚음

- 공매 : 집주인이 세금(정부에게)을 못내 정부가 집을 강제로 팔아 청산함

(32분)

**- 레버리지 : 타인의 자본을 이용하여 투자하는 것 (전세,대출, 차용 등) 

ex) 8억짜리 집을 살 때, 대출을 이용하거나 차용을 이용하게되는데, 주택담보대출을 5억정도 은행에서 빌리수도있고, 차용으로 친구나 가족 또는 전세입자에게 빌릴수도 있다. 

이 때, 주택담보나 차용은 이자를 내게 되는데, 전세레버러지는 전세입자분이 본인이 이자를 내면서 돈을 빌려주는데, 그럼 레버리지 금액이 5억이니, 우리는 3억만 있으면 가능하게 된다고 합니다. 

대부분의 사람들은 레버리지를 이용하여 집을 사는데, 오늘 강의에서는 어떻게 레버리지를 이용해서 투자까지 할 수 있는지 알려주실 예정이라고 하는데요....! 

아주 기대됩니당!!! 사실 저는 이 레버리지도 잘 알지 못했기 때문이죵.. 🥲

 

- 주택담보대출 : 주택을 담보로 돈을 빌리는 것 (레버리지 하나의 종류)

** - 전세자금대출 : 임차인이 전세금을 내기 위해 필요한 돈을 은행에게서 빌리는 것 -> 전세 레버리지 투자자는 전세입자분이 전세자금대출을 만들어서 본인이 집주인에게 돈을 직접 빌려주는것임 (아주 감사한것)  

 

(35분)

- LTV : 주택가격 대비 대출 한도액의 비율

ex) 8억짜리 집을 주택담보대출로 사는경우, 대출한도가중요한데, 지역에 따라서 대출한도가 달라지기 때문에, 내집마련을 할때 참고해야함 -> 강남,서초,용산,송파 만 LTV(매매가격의 50%까지 대출이 됨) -> 대출이 4억까지 된다. / 그 외의 곳 : 70%까지 됨 -> 5억 6천까지

 

 

<부동산 용어>

- DSR : 모둔 대출(원금+이자) 연간 상환액 / 연소득

ex) 주택담보대출을 원금+이자 -> 연 1500값는다고 가정, 신용대출 1억 (이자5%), 소득 : 연 8천 

1500만원+500만원(1억의 5%)*5/8000 = DSR은 50%

** 이때, 신용대출은 5년상환으로 계산해야함

대한민국은 개인당 DSR이 40%면 대출을 못하는것으로 규제가 되어 있음 ->은행 : DSR이 안나와서 1억 못받으니, 40%까지 줄이세요.

-> 역으로 계산 : 내가 얼마나 대출을 받아야 DSR이 40%가 되는지 

그래서 DSR을 알아야 담보대출, 신용대출 등을 받을 수 있으니, 기억하고 있기!!!

 

(39분)

- 입주물량 : 앞으로 잎주할 새 아파트의 세대 수 

** 입주물량이 어떻게 투자생활에 영향을 미칠까? 

ex) 어떤 마을에 총 세대수 : 1000세대  (약 2500명쯤) -> 전세가 약 3억

바로 옆에 2000세대 새 아파트가 들어온다고 하자, 분양권을 구매해서 오는 사람도 있겠지만, 집주인이 소유주지만, 전세입자를 맞춰서 잔금을 처리할 수 있는데, 

ex) 새 분양가 5억 / 전세입자 3억/ 2억에 사는사람들 있을거임

아파트가 2000세대가 들어오면 전세물량이 약 1000세대 정도 생기는데, 갑자기 마을에 입주물량이 들어오면서 새로운 전세물량 1000세대가 생긴 꼴이 됨

이때 마침, 1000세대 (원래마을)에 살던 사람중에 전세만기가 되는사람이 있다고 가정하에, 헌 아파트보다 새아파트를 선호함 (전세 가격이 비슷하니) -> 수요가 새아파트로 옮겨가기 시작함 -> 헌아파트 : 전세가격 내려야함 (전세입자를 맞추려면 아파트경쟁력을 높여야 하는데, 아파트 상태는 새 아파트보다 좋을 수 없으니, 전세가격을 내림 2억/2억 5천)

투자에 어떤영향?

ex) 매매가 4억/전세가 3억 에 투자를 했는데, 2년뒤에 내가 투자한 아파트 주변에 새 아파트가 들어온다면?

->3억이  2년후에 2억 5천이 될 수도 있다. (아파트가 매력적으로 보여도 내 종잣돈이 여유가없다면 투자를 할 수 없음)

 

- 건폐율 : 땅의 면적 중 건물을 짓는데 사용가능한 비율 (폐 : 덮는것)

ex) 100평 땅 중에 50%만 건물을 지을 수 있다면, 그 땅의 건폐율은 50%임.

 

- 연면적 : 건물의 각층 바닥 면적을 합한 면적 

ex) 25평짜리 건물이 4층까지 있다고 가정, 25*4 = 100 (연면적 100평)

 

- 용적율 : 땅의 면적에 대한 건물의 연면적 비율 (적 : 쌓는것) -> 재건축 투자를 할때 많은 영향을 미침

ex) 100평 땅에서 건폐율이 25% 인 곳에서, 25평 4층짜리 연면적이 100평이라고 할때

용적율은 전체땅 면적에서 연면적이 100평이면 용적율이 100%임. 

8층건물인경우 연면적이 200평인데, 그럼 이때 용적율은 200%임.

이 때, 건물이 오래되서 재건축을 해야 할 때, 8층짜리 건물에 관여하는 사람들이 4층짜리 건물보다 더 많을것임

근데 제건축예정이 있어서 해당 건물이 30층짜리로 만들려고 할때 건물에 관여하는 사람이 4층보다 8층이 2배가 되네?

이 때 개인적으로 돈을 더 많이 받을 수 있는 사례 (?): 용적율이 낮은 4층짜리 아파트 : 사업성이 높음

** 용적율이 낮으면 재건축을 진행할 때 사업성이 높음 = 상대적으로 재건축 진행이 빨라질 수 있음 = 재건축 할 확율이 높아짐

 

아파트를 선택할 때 용적율이 낮은 아파트를 선택하는 것이 방법임 

왜? 아파트가 상승장이고, 낡았으면 재건축 호재가 일어나기 때문. 그런데 이 때, 용적율이 낮은 아파트부터 재건축이 일어날 확율이 높다!

 

- 대지지분 : 땅의 면적을 세대 수로 나눈 면적

ex) 100평짜리 땅에 10명이 산다고 가정하면 대지지분은 10평임 (100/10) 

만약 5명이면 대지지분은 20평임

재건축이 일어나는데 관여하는 사람의 수는 대지지분이 10평이면 10명이고, 20평이면 5명이 관여함

이때, 건물이 30층짜리 건물이 들어선다고 할 때, 어느쪽이 재건축 사업성이 더 높을까? 

-> 대지지분이 높은게 사업성이 높아짐 (관여하는 사람이 적고, 30층까지 올라가니까 )

수익이 예를들어 1000억이라면, 5명, 10명이 나눠갖는것이 아주 다르기 때문!!

** 대지지분이 평형이 높을수록 재건축 사업율이 높다!

 

(48분)

- 전세가율 : 전세가 / 매매가

전세가율을 보는 이유 : 아파트 가격에 거품이 얼마나 들어가 있는지 지표를 보기 위함

ex) 매매가 -> 상승한 예 (5억-10억) / 전세가 (4억-5억)

전세가 : 실 거주 가치 (지금당장의 가치를 보고 산정됨)

매매가 : 3년뒤에 대중교통이 뚫리면, 3년뒤에 호재가 발현되어 아파트 값에 반영이 되기때문에, 사람의 마음이 반영됨 (=거품이 있음) 

거품이 있는 정도를 전세가율로 표현함

ex)전세가가 4억, 매매가 5억 인경우 : 전세가율은 4/5 = 80% 거품 = 1억  -> 가격이 아무리 빠져도 1억 밑으로 빠지지 않겠다고 생각 할 수 있음 (실 거주가치가 4억이기때문)

매매가 10억, 전세가 5억 : 전세가율 : 50% = 5억 (거품은 언제든지 빠질 수 있음) ->10억에서 5억까지 내려갈 수 있겠다는 생각을 해야함

**부동산 투자할때 전세가율이 높다 = 매매가의 거품이 줄어들었다 라고 생각하면 됨! (돈을 잃을 확율이 줄어듦)

 

 

 

 

 

<부동산 투자 상식 :: 세금>

: 부동산은 살 때, 보유할 때, 팔 때 세금 발생  -> 부동산 투자를 시작할 때 큰 허들로 느껴지는데, 그 허들을 뛰어넘음으로써 자산을 많이 벌 수 있는 기회가 주어짐

- 취득세 : 살 때 내는 세금

- 보유세 : 보유 과정에서 1년마다 내는 세금 (제산세 : 1년에 2번) & 종부세 (1년에 1번)

- 양도세 : 팔 때 내는 세금

 

왜이렇게 많이 낼까? 

: 취득세가 허들이 됨

2주택까지는 일반세율(1~3%: 매매가격마다 다름)이나, 3주택부터는 취득세가 많이 늘어남 (8.4%), 4주택 (12.4%)

** 세금만 보는게아니라, 세금을 감당하고나서 그 이후의 편익을 봐야함

 

 

 

 

(56분)

사람들은 세금을 두려워 하는데, 이것을 뛰어넘어야 함

** 비용을 보기 보다는 허들이 높네 = 허들을 넘으면 어떤 편익이 있지? 하는 마인드 가지기

허들이 높을수록, 즐거움이 더 커진다!

세금을 제외하고, 돈을 얼마나 더 벌 수 있는지 항상 마음에 생각하면서 부동산 투자를 접근하면 좋을 것이라고 한다..! 

 

 

'세금을 많이 낸다 = 돈을 많이 번다'